Jak kupić dom w Hiszpanii? Kompleksowy przewodnik krok po kroku

Zakup nieruchomości w Hiszpanii to marzenie wielu Polaków. Ciepły klimat, piękne plaże, niższe koszty życia i przyjazna kultura przyciągają coraz więcej osób, które chcą zainwestować w nieruchomość nad Morzem Śródziemnym. Jednak proces zakupu domu w Hiszpanii różni się od tego, co znamy z Polski. W tym przewodniku przeprowadzimy Cię przez wszystkie kluczowe etapy, dzięki czemu unikniesz najczęstszych pułapek i błędów.

Krok 1: Uzyskanie numeru NIE

Pierwszym i najważniejszym krokiem jest uzyskanie NIE (Número de Identificación de Extranjero) - hiszpańskiego numeru identyfikacyjnego dla cudzoziemców. Bez NIE nie możesz kupić nieruchomości, otworzyć konta bankowego ani podpisać żadnych umów w Hiszpanii.

NIE możesz uzyskać na dwa sposoby:

• W Polsce - w konsulacie hiszpańskim (zazwyczaj proces trwa 2-4 tygodnie)
• W Hiszpanii - w lokalnym urzędzie ds. cudzoziemców (szybsza opcja, często tego samego dnia)

Będziesz potrzebować:

• Paszportu lub dowodu osobistego
• Formularza EX-15 (dostępny online)
• Uzasadnienia - np. zamiar zakupu nieruchomości
• Opłaty ok. 10-12 EUR

Krok 2: Otwarcie konta bankowego w Hiszpanii

Konto bankowe w Hiszpanii jest niezbędne do:

• Płacenia rachunków (prąd, woda, gaz, internet)
• Opłacania podatków
• Przelewów związanych z zakupem nieruchomości

Do otwarcia konta potrzebujesz:

• NIE
• Paszportu
• Potwierdzenia adresu (może być z Polski)
• Czasem - hiszpańskiego numeru telefonu

Wskazówka: Większość banków w Hiszpanii oferuje konta dla nierezydentów. Polecamy banki takie jak Banco Sabadell, BBVA czy CaixaBank, które mają doświadczenie w obsłudze klientów zagranicznych.

Krok 3: Wybór nieruchomości

To najbardziej ekscytujący etap! Przy wyborze nieruchomości zwróć uwagę na:

Lokalizacja

• Odległość od morza (im bliżej, tym drożej)
• Dostępność infrastruktury (sklepy, szkoły, przychodnie)
• Dojazd - czy łatwo dojechać z lotniska?
• Otoczenie - jak wygląda okolica, czy jest głośno?

Stan techniczny

• Kiedy był ostatni remont?
• Stan instalacji (prąd, woda, kanalizacja)
• Czy są jakieś ukryte wady? (wilgoć, pęknięcia, problemy konstrukcyjne)

Dokumentacja

• Czy nieruchomość ma wszystkie pozwolenia budowlane?
• Czy są jakieś długi lub obciążenia?
• Czy powierzchnia rzeczywista zgadza się z dokumentacją?

Nasz zespół pomoże Ci w:

• Wyszukiwaniu najlepszych ofert
• Organizacji oglądzeń
• Negocjacji ceny
• Sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości

Krok 4: Podpisanie umowy przedwstępnej (Contrato de Arras)

Gdy znajdziesz wymarzoną nieruchomość, następnym krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej (Contrato de Arras lub Señal). To zobowiązanie zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.

Co zawiera umowa przedwstępna?

• Dane stron (kupujący, sprzedający)
• Opis nieruchomości
• Uzgodnioną cenę
• Termin zawarcia umowy końcowej (zazwyczaj 1-3 miesiące)
• Wysokość zadatku (zwykle 10% ceny nieruchomości)

Rodzaje zadatków:

1. Arras confirmatorias - najpopularniejszy typ. Jeśli kupujący zrezygnuje, traci zadatek. Jeśli sprzedający zrezygnuje, musi zwrócić podwójny zadatek.
2. Arras penitenciales - strony mogą się wycofać bez konsekwencji prawnych, ale z finansowymi (jak wyżej).
3. Arras penales - można dochodzić odszkodowania powyżej wartości zadatku.

Ważne: Umowa przedwstępna jest prawnie wiążąca! Nie podpisuj jej bez dokładnego sprawdzenia warunków.

Krok 5: Due diligence - sprawdzenie nieruchomości

Przed finalizacją zakupu koniecznie sprawdź:

W Rejestrze Nieruchomości (Registro de la Propiedad):

• Czy sprzedający jest właścicielem
• Czy są jakieś hipoteki lub obciążenia
• Czy powierzchnia się zgadza

W Urzędzie Gminy (Ayuntamiento):

• Czy budynek ma pozwolenie na użytkowanie (Cédula de Habitabilidad)
• Czy są jakieś zaległe podatki lub opłaty komunalne
• Czy budynek nie jest przeznaczony do rozbiórki

Inspekcja techniczna:

• Stan instalacji elektrycznej, wodnej, gazowej
• Stan konstrukcji, dachu, okien
• Ewentualne problemy z wilgocią lub pleśnią

Nasza usługa obejmuje kompleksowe sprawdzenie stanu prawnego i technicznego nieruchomości, dzięki czemu możesz spać spokojnie.

Krok 6: Podpisanie aktu notarialnego (Escritura Pública)

To finał! Podpisanie aktu notarialnego (Escritura Pública) u notariusza (Notario) jest momentem, w którym oficjalnie stajesz się właścicielem nieruchomości.

Co się dzieje u notariusza?

• Notariusz odczytuje całą umowę (po hiszpańsku)
• Sprawdza tożsamość stron i dokumenty
• Potwierdza, że wszystko jest zgodne z prawem
• Obie strony podpisują akt
• Następuje przelew pieniędzy

Dokumenty potrzebne u notariusza:

• NIE
• Paszport lub dowód osobisty
• Umowa przedwstępna
• Potwierdzenie przelewu zadatku
• Certyfikat energetyczny nieruchomości

Koszty notarialne: zazwyczaj 0,5-1,5% wartości nieruchomości, dzieli się je między kupującego i sprzedającego (lub zgodnie z umową).

Krok 7: Płatność podatków

Po zakupie musisz zapłacić:

1. Podatek od przeniesienia własności (ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

• Nieruchomość używana: 6-10% wartości (w Walencji - 10%)
• Płacisz go w ciągu 30 dni od zakupu

2. Podatek VAT (IVA)

• Nieruchomość nowa: 10% + podatek AJD (1,5%)
• Płatne przy zakupie

3. Podatek od nieruchomości (IBI)

• Płatny rocznie do gminy
• Kwota zależy od wartości katastralnej (zwykle 0,4-1,1% rocznie)

Krok 8: Wpis do rejestru nieruchomości

Ostatnim krokiem jest wpisanie nieruchomości do Rejestru Nieruchomości (Registro de la Propiedad). Zazwyczaj robi to notariusz, ale warto się upewnić.

Wpis gwarantuje, że jesteś oficjalnym właścicielem i chroni Twoje prawa.

Dodatkowe koszty

Oprócz ceny nieruchomości musisz się liczyć z:

• Koszty notarialne: 0,5-1,5% wartości
• Koszty rejestru nieruchomości: 0,1-0,3%
• Opłaty prawne (jeśli korzystasz z prawnika): 1-2%
• Prowizja agencji: 3-5% (zazwyczaj płaci sprzedający)
• Podatki: 6-10% (używana) lub 10% + 1,5% (nowa)

Razem: ok. 10-15% ceny nieruchomości w dodatkowych kosztach.

Jak możemy Ci pomóc?

Zakup nieruchomości w Hiszpanii nie musi być skomplikowany! Nasz zespół DomyHiszpanii.pl:

✅ Pomoże w uzyskaniu NIE
✅ Znajdzie najlepsze oferty dopasowane do Twoich potrzeb
✅ Zorganizuje oglądania i przeprowadzi inspekcje
✅ Sprawdzi stan prawny nieruchomości
✅ Pomoże w negocjacjach
✅ Przeprowadzi przez cały proces zakupu
✅ Połączy z zaufanymi prawnikami i notariuszami

Skontaktuj się z nami już dziś i spraw, by marzenie o domu w Hiszpanii stało się rzeczywistością!

---

Masz pytania? Napisz do nas przez formularz kontaktowy lub zadzwoń - chętnie pomożemy!